Nakup nepremičnine na javni dražbi - v izvršilnem postopku

V prejšnjem članku smo pisali na kaj je potrebno biti pozoren pri kupovanju nepremičnin v stečajnem postopku, tokrat pa bomo opozorili na morebitne pasti pri nakupu nepremičnin v izvršilnem postopku.

Kot pojasnjeno že v prejšnjem članku, se načeloma nepremičnine na javnih dražbah prodajajo po nižjih cenah kot so tržne cene, zaradi česar kupci pogosto menijo, da bodo s takšnih nakupom prihranili lepo vsoto denarja, kar sicer lahko drži, vendar zgolj, če se kupci pred nakupom pozanimajo kaj kupujejo, kakšno je torej dejansko in pravno stanje nepremičnine.

Zakon določa katere pravice in bremena, vpisana na nepremičnini, se izbrišejo pri prodaji v izvršilnem postopku. S pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine tako npr. ugasnejo na nepremičnini vknjižene zastavne pravice in zemljiški dolgovi. Vendar pa tako kot pri prodaji v stečajnem postopku, tudi pri prodaji v izvršilnem postopku ne prenehajo osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice, ki so bile vpisane pred pravico zastavnega upnika ali upnika, ki je predlagal izvršbo. Druge osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice pa s prodajo ugasnejo, razen če se imetniki teh pravic s kupcem kako drugače dogovorijo.

Potrebno je torej opozoriti, da sodišče šele s sklepom o domiku nepremičnine določi katere pravice in bremena, vknjižena na nepremičnini, se izbrišejo. Navedeno pomeni, da v kolikor se kupci želijo z gotovostjo izogniti izgubi varščine, v primeru, da se za nakup nepremičnine ne odločijo, so dolžni stanje nepremičnine preveriti že pred vplačilom varščine. V primeru, da se torej kupec za nakup ne odloči, ker pri sklepu o domiku ugotovi, da je stanje nepremičnine drugačno kot je mislil,  varščino izgubi.

Po izdaji sklepa o domiku in po plačilu kupnine, sodišče izda sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in se nanj vpiše lastninska pravica, hkrati pa določi tudi rok, do kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izprazniti poslovni prostor. Takšen sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Vendar pa pozor, dolžnik, ki kot lastnik stanuje v prodani družinski hiši ali stanovanju, ima v nekaterih primerih pravico stanovati v tej hiši kot najemnik še tri leta od dneva prodaje dalje. Tak predlog mora dolžnik vložiti v 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi oziroma najkasneje do dražbenega naroka, ves čas najema pa je dolžan plačevati najemnino za profitno stanovanje.

Prodaja nepremičnine pa ne vpliva na najemno ali zakupno razmerje, vezano na prodano nepremičnino. Kupec tako »vstopi v čevlje« prejšnjega lastnika (dolžnika) kot najemodajalca ali zakupodajalca. Zgolj, če je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini, lahko kupec ne glede na zakonske ali pogodbene roke odpove takšno pogodbo z enomesečnim odpovednim rokom.

Velja biti pozoren in skrben, posvet s strokovnjakom pa bo gotovo prihranil marsikateri siv las.