Ureditev poslovnih najemov po razveljavitvi Zakona o najemu poslovnih stavb in poslovnih prostorov

Področje najema poslovnih stavb in poslovnih prostorov (t. i. poslovni najem) je do nedavnega podrobno urejal Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (»ZPSPP«), ki je bil sprejet leta 1974. Omenjeni zakon je v razmerju do splošnega Obligacijskega zakonika (»OZ«) predstavljal poseben predpis, ki je na področju poslovnega najema obsegal posebno ureditev določenih sklopov vprašanj, in sicer:

• predmeta in nastanka najemnega razmerja,

• pravic in obveznosti iz najemnega razmerja ter

• prenehanja najemnega razmerja.

Z 52. členom Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (»SZ-1E«) je bil ZPSPP v celoti razveljavljen. Zakonodajalec pa je določil, da se določbe ZPSPP kljub razveljavitvi še naprej uporabljajo za najemne pogodbe, sklenjene pred uveljavitvijo SZ-1E (tj. pred 19. 6. 2021).

V preteklosti je bil ZPSPP sicer deležen številnih kritik, pri čemer sta bili verjetno najpomembnejši njegova konceptualna zastarelost ter spreminjajoča se in neenotna sodna praksa, a je kljub temu predstavljal določeno stalnico na področju poslovnih najemov. Vprašanja, ki jih je urejal ZPSPP, bi verjetno s strani zakonodajalca terjala sodobnejšo in celovito ureditev, zaradi česar se pod vprašaj postavlja smiselnost nenadne in preproste razveljavitve celotnega ZPSPP. Takšna odločitev zakonodajalca bi lahko vodila do precejšnjih nejasnosti na področju poslovnih najemov.

Razveljavitev ZPSPP pomeni, da morajo z 19. 6. 2021 najemniki in najemodajalci poslovnih stavb in poslovnih prostorov pri urejanju medsebojnih pravnih razmerij upoštevati določbe splošnega OZ, in sicer zlasti glede zakupne (najemne) pogodbe. Po eni strani razveljavitev ZPSPP tako strankam pogodb o poslovnih najemih dopušča večjo svobodo pri urejanju njihovih medsebojnih pravnih razmerij, vendar pa to od strank po drugi strani terja veliko večjo skrbnost in podrobnejšo pogodbeno ureditev poslovnih najemov.

Glede na razveljavitev ZPSPP in (trenutno) odsotnost sodne prakse na področju poslovnih najemov po razveljavitvi ZPSPP strankam svetujemo večjo mero previdnosti pri sklepanju pogodb in kar se da podrobno pogodbeno ureditev, upoštevajoč določbe OZ. Na tak način se lahko stranke v največji možni meri izognejo tveganjem v zvezi z vsebino pravnih razmerij v zvezi s poslovnim najemom.